Bien gérer son investissement immobilier avec une SCI

Immobilier et SCI

Envie de concrétiser votre premier investissement immobilier ou d’optimiser vos investissements actuels ? L’optimisation fiscale n’est pas un mirage pour vous.

Pascal Dénos, expert comptable, commissaire aux comptes et prof de droit fiscal a écrit un guide très complet sur la SCI.

J’ai souvent vu des investisseurs apprentis poser des questions sur les forums concernant la fiscalité. Les réponses sont vagues et pas toujours adaptées.

Vous n’avez plus qu’à aller consulter votre avocat ou notaire, qui se sucre au passage, ou à vous fendre d’un bras pour vous payer une formation incomplète à 997 euros ou plus.

Pour le prix d’une semaine de tickets resto, Pascal vous livre des informations on ne peut plus pratiques avec le Guide pratique de la SCI, 349 pages, aux éditions Eyrolles.

C’est le meilleur livre (complet et bien fait) que j’ai trouvé sur les SCI et l’investissement immobilier.

Ce livre se divise en 6 chapitres, chapitres qui tournent autour de la vie de la SCI et qui sont parsemés d’exemples concrets et chiffrés.

 

Chapitre 1 : Constituer une SCI pour mieux gérer son patrimoine immobilier

Vous découvrez :

  • pourquoi créer une SCI et en quoi cela va améliorer votre investissement immobilier
  • comment la SCI permet de développer une activité d’investisseur en immobilier locatif nu ou meublé
  • la différence entre la location en meublé et la location vide, notamment en matière d’imposition : revenus fonciers ou BIC (professionnel ou non)
  • comment se protéger des créanciers (si vous êtes à votre compte) et mettre votre famille à l’abri d’un parapluie fiscal comme la tontine
  • comment acquérir un chalet pour assurer la transmission du patrimoine, récupérer la TVA sur le coût d’acquisition et ne pas payer trop d’impôts
  • comment acquérir un château ou un hôtel particulier à bon compte
  • les moyens pour acquérir un immeuble et le transmettre librement, faciliter la donation et la transmission
  • ce que vous devez faire pour mieux gérer votre patrimoine professionnel selon votre type d’activité et pour que votre banquier vous accueille à bras ouverts
  • les montages EURL à l’IS, gérant personne physique / SCI
  • le rôle de la SCI dans l’agritourisme
  • les risques liés à certaines pratiques, avec, notamment, l’abus de droit.

 

Chapitre 2 : La création de la SCI

Vous apprendrez :

  • à rédiger les statuts
  • quel objet social adopter
  • les droits des associés
  • si vous devez opter pour un capital faible (et le risque lié à l’imposition des plus-values lors de la cession ultérieure des parts sociales) ou élevé (préférable à des comptes courants élevés) ou variable
  • les risques et opportunités d’un capital non libéré
  • le coût de la constitution selon le type de SCI (imposée à l’IR ou à l’IS)
  • les formalités à accomplir.

 

Louer en meublé ou vide ?
Louer en meublé ou vide ?

Chapitre 3 : La gestion de la SCI

Ce chapitre aborde :

  • la nomination du gérant, sa rémunération, sa révocation
  • l’organisation des assemblées
  • le financement, le crédit-bail, le bail à construction, les garanties
  • la location à des associés ou à des tiers
  • la gestion fiscale de la TVA – la SCI peut-elle opter pour la TVA ?
  • comment chaque associé apporte sa quote-part des revenus à l’IR
  • comment la SCI peut opter pour l’IS, et comment cela peut permettre de compenser les déficits d’une activité avec les bénéfices d’une autre activité
  • l’arbitrage IR – IS pour une location vide
  • quelles sont les charges déductibles de votre investissement immobilier
  • la gestion fiscale de l’ISF et comment la minoration des comptes courants peut diminuer la base imposable à l’ISF (on peut aussi agir sur la décote)
  • comment tenir la comptabilité, que peut-on amortir.

 

Chapitre 4 : La sortie de la SCI

Ce chapitre explique comment vendre et évaluer les parts :

  • évaluation
  • droits d’enregistrement, modalités d’imposition
  • quel type de société doit avoir votre activité professionnelle pour  économiser des impôts sur la plus-value
  • cession de parts démembrées
  • transmission des parts
  • départ d’un associé
  • dissolution, liquidation et partage de la société.

 

Chapitre 5 : Usufruit temporaire et optimisation fiscale

Vous saurez :

  • distinguer l’usus, du fructus et de l’abusus lors d’un démembrement de propriété, et en profiter pour optimiser votre patrimoine
  • faire donation temporaire de l’usufruit d’un immeuble ou des parts de SCI à vos enfants pour leur ajouter du beurre dans les épinards tout en finançant leurs études et réduire votre ISF
  • faire une cession temporaire de l’usufruit d’un immeuble ou d’une SCI à votre société d’exploitation pour générer du cash et réduire vos impôts.

 

Chapitre 6 : Cas pratiques d’optimisation du patrimoine

Ce chapitre présente 5 cas pratiques détaillés et complets :

  • location meublée avec prestations para-hôtelières et revenus fonciers : un investisseur achète un bien en l’état futur d’achèvement pour location meublée à des étudiants
  • location vide pour se constituer un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR : vous n’avez pas besoin d’être riche pour vous constituer un patrimoine immobilier ou comment un jeune couple sans argent peut se constituer un patrimoine immobilier
  • location vide pour gérer un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR : un jeune couple qui dispose d’un patrimoine immobilier de 200 000 euros sans aucun endettement souhaite prélever le maximum de trésorerie possible
  • défiscalisation Demessine en zone de revitalisation rurale (ZRR)
  • défiscalisation Scellier

 

Ma conclusion

Pour conclure sur l’investissement immobilier au travers d’une SCI, je dirais que ce livre est :

  • le plus complet du marché
  • saupoudré amoureusement de cas pratiques et de conseils pour arbitrer entre les différentes options
  • très technique et très pratique.

Et tout ça pour une petite semaine de repas du midi.

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PS

C’est vraiment un expert comptable et un coach en gestion de patrimoine à la maison.

 

 

Illustrations :

FreeDigitalPhotos.net

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