Techniques pour devenir riche en investissant dans l’immobilier le week-end

Connaître les techniques pour devenir riche en investissant dans l’immobilier durant vos week-ends !

Trouver un logement, pire, investir dans l’immobilier requiert beaucoup de temps. Le livre « The Weekend Millionaire’s Secrets to Investing in Real Estate: How to Become Wealthy in Your Spare Time » m’a éclairé sur les techniques pour devenir riche en investissant dans l’immobilier durant le week-end. Même s’il est écrit en Anglais, cet ouvrage vous fera économiser du temps et de l’argent. Pour dix euros il vous livre les secrets que certains vous vendent dans de longues et coûteuses formations.

Par Mike Summey et Roger Dawson. 288 pages. McGraw-Hill Professional. En Anglais. Pas de traduction en Français.

La méthode pour investir dans l’immobilier le week-end

Principes de l’investissement immobilier

S’enrichir en investissant dans l’immobilier est un processus relativement lent. Son principal avantage est de pouvoir bénéficier de :

• l’effet de levier de l’endettement
• de réductions de taxes

Autres avantages, l’investissement immobilier permet de construire un capital plus ou moins rapidement tout en apportant des cash flows réguliers.

C’est aussi une manière d’investir dans une valeur sûre, la pierre, à l’abri de l’inflation.

Faire fortune est une affaire de cash flows. La méthode du livre se focalise sur l’art et la manière de s’assurer des cash flows permettant de couvrir tous les frais et toutes les dépenses.

Il faut investir dans la valeur plutôt que dans les chiffres : le rendement brut ne dit pas tout.

Vous devez consentir à payer pour que quelqu’un s’occupe des menues taches comme remettre en état les biens. Votre temps est précieux, vous devez le passer à rechercher des biens de qualité.

Vous devez augmenter vos loyers petit à petit régulièrement plutôt que de les relever d’une bonne somme occasionnellement.

Vous devez faire un profit avec les loyers dès la première année. Les auteurs nous apprennent à calculer le Revenu Net Opérationnel.

Vous ne pouvez pas vous contenter du prix « grand public ».

Apprendre à connaître son marché

Vous devez trouver des partenaires pour gérer les biens au quotidien.

Il nous apprend ensuite la Théorie du Seuil : plus vous faites de visites pour trouver un bien, plus vous avez de chances de trouver une bonne affaire. N’hésitez pas à faire beaucoup de propositions qui ne seront pas acceptées.

Vous devez vous intéresser aux propriétés :

• ni trop chères
• ni trop peu chères
• sur un segment de marché liquide

Il faut visiter ses environs et détecter les bons endroits. Le but est de trouver un bien sous entretenu (donc repoussant les acheteurs) situé dans un bon quartier (capable d’attirer de bons locataires).

N’allez pas investir dans un secteur que vous ne connaissez pas.

Ensuite, gérez votre secteur géographique comme une ferme :

• promenez-vous pendant vos weekends et repérez les maisons en piteux état dans de bons quartiers
• faites une carte et étudiez là pour trouver les bons coins
• rencontrez et discutez avec les gens pour découvrir les ventes avant qu’elles ne sortent dans la presse (les bons coups n’y sortent jamais)
• donnez votre carte de visite ; elle doit vous présenter comme quelqu’un qui cherche à investir.

Et, enfin, le prix de vente final est souvent assez éloigné du prix de vente final.

Comment trouver le vendeur de bien immobilier idéal

Vous devez vous considérer comme un investisseur. Vous ne cherchez pas le coup de cœur, vous recherchez les vendeurs désireux de vendre au plus vite car :

• ils ont déjà déménagé (et par exemple sont pris par un crédit relais coûteux)
• ils ont divorcé
• ils ont des problèmes financiers (loin de les expulser, vous leur offrez un moyen de régler leur problème en les sortant d’une situation épineuse)
• ils ne savent pas aussi bien négocier que vous
• ils n’habitent pas le bien et en gèrent un grand nombre alors que ce n’est pas leur cœur de métier (ventes par les banques ou compagnies d’assurances)

Comment négocier habilement

Vous êtes un investisseur. Le bon investissement immobilier est réalisé à l’achat. Aussi, les auteurs nous livrent quelques bonnes pratiques pour la négociation :

• pression par le temps
• s’informer sur le vendeur/la vente
• faire croire que vous quittez la table des négociations
• …

Il souligne le fait que la négociation doit être gagnante-gagnante. Mais pour le vendeur cela peut signifier la fin de ses ennuis (financiers, par exemple).

Il nous livre ensuite des techniques de négociation comme :

• demander plus que ce que l’on désire
• ne jamais dire oui à la première proposition.

En fait, toute cette section est consacrées aux techniques de négociation de début, de milieu, puis de fin de négociation.

Comment structurer votre offre d’achat

Cette section présente tout ce qu’il faut savoir sur le calcul du Revenu Opérationnel Net (RON) et du Retour sur Investissement, la structuration de l’offre en ce qui concerne les crédits, puis comment écrire l’offre. Voir mon article « Comment calculer le rendement de son investissement locatif ».

Pour ce qui est du calcul du RON, il prend en compte :

• le taux d’occupation
• les frais de gestion
• la réserve de maintenance
• les charges diverses
• les taxes
• les assurances
• et les autres dépenses

Passer à de plus grandes propriétés

Cette courte section expose comment passer à des investissements immobiliers portant sur des biens comme des immeubles et des commerces.

Démarrer

Enfin, il nous explique comment démarrer, week-end après week-end (8 week-ends).

Sans tout dévoiler, cela comprends se balader dans le voisinage et repérer les maisons/appartements/immeubles peu entretenus dans de bons quartiers, et rencontrer des gens qui peuvent nous renseigner sur des ventes potentielles (concierges, etc). Il propose même de donner sa carte de visite et d’offrir un pourcentage sur la vente si elle est faite et apportée par quelqu’un. Les gens rencontré deviennent ainsi des indics.

Les appendices présentent tout une série de grilles d’évaluation pour les biens immobilier.

Mon analyse

Cet ouvrage est très pratique. Il montre de réelles techniques, notamment celle de la carte de visite et celles de négociation.

L’objet de cet ouvrage est de devenir riche en investissant dans l’immobilier. Cette fortune se construit par les plus-values (peut-être) mais aussi par les cash flows positifs générés par les loyers moins les dépenses. Les auteurs insistent bien sur l’importance de générer des cash flows positifs. Le business est une affaire de cash flows positifs.

Bien sûr, on peut déplorer qu’il soit surtout adapté aux US, mais il n’en reste pas moins que les techniques sont universelles.

Certaines, comme le célèbre « Nothing Down Deal » ne sont plus trop réalisables en France vu le niveau des prix.

À l’époque où je l’ai lu, il n’y avait rien d’équivalent en Français. Et je crois qu’il n’y a toujours rien, surtout à ce prix-là.

Ce que j’ai aimé dans ce livre :

• les techniques en général
• la technique de la carte de visite
• le fait de voir son secteur géographique comme une ferme
• le fait que l’on peut utiliser ses loisirs à des fins utiles

Ce que je n’ai pas aimé dans ce livre :

• les passages purs US
• il n’est pas adapté au marché parisien constitué de studios, mais on essaie d’adapter
• je n’étais pas très habitué au vocabulaire anglais de l’immobilier

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