Comment calculer le rendement de son investissement locatif

Les prix de l’immobilier sont élevés en ce moment. Les rendements bruts tournent autour de 5%. Cela fait un rendement net proche de 3%. Il est alors légitime de se demander s’il ne vaut pas mieux laisser son argent sur un livret. En fait, comme dans tout projet financier, il convient de savoir

comment calculer le rendement de son investissement locatif

Car il existe toujours des situations particulières où le rendement peut être plus élevé, comme on peut le voir dans mon article « Techniques pour devenir riche en investissant dans l’immobilier le week-end« .

Pour investir avec succès dans l’immobilier il ne suffit pas d’acheter à un prix et de revendre, ou de louer et attendre. Si vous investissez votre apport à 1%, mieux vaut ne pas vous fatiguer avec toutes les démarches : laissez votre argent sur un livret bancaire.

Vous êtes (ou vous voulez être) un investisseur. Vous apportez du capital et voulez obtenir un maximum de revenus pour ce capital.

Plusieurs points sont à prendre en compte. À la fin de cet article je vous offre un fichier Excel contenant tous les calculs.

Le coût d’achat

Le prix d’achat est l’élément essentiel du projet, mais à celui-ci viennent s’ajouter les divers coûts :

• frais d’agence
• frais de notaire
• travaux et commissions diverses (chasseurs d’appartement, home staging, architecte, …)

Les travaux sont essentiels. Vous devez rendre votre appartement meublé (un meublé est loué plus cher) irrésistible pour que vos locataires aient un coup de cœur et acceptent de payer un loyer élevé. Le réaménagement doit être mené avec goût.

Il faut, bien sûr, prendre en compte tous ces éléments. Mais le prix d’achat obtenu reste l’élément principal. Vous devez apprendre à négocier, mais aussi à trouver un vendeur pressé et motivé qui, seul, pourra vous laisser l’appartement à un bon prix.

Si vous voulez réaliser des travaux pour transformer votre investissement locatif en meublé plus cher à la location, vous avez intérêt à acheter un bien en mauvais état (mais viable) dans un bon immeuble et un bon quartier. Le prix en sera moins élevé.

N’hésitez pas à visiter beaucoup de bien et à faire des propositions bien en dessous du prix demandé. Et quand je dis beaucoup c’est beaucoup.

Le financement

Le financement est une partie importante pour calculer le rendement de votre investissement locatif. Il est en effet préférable d’avoir un cash flow positif, car pour bâtir une fortune dans l’immobilier il faut acheter plusieurs biens. Or, si vous cumulez les pertes mensuelles, il arrivera un moment où vous ne pourrez plus acheter d’autres biens immobiliers.

Vos premiers appartements doivent donc financer les prochains. Difficile à faire si le prix d’achat est trop élevé ou si le financement est inadéquat.

N’oubliez pas que l’investissement locatif immobilier possède le grand avantage de permettre d’utiliser l’effet de levier de l’endettement. Même si vous avez le cash pour acheter, empruntez ! La banque vous donnera de l’argent que vous rembourserez des années plus tard alors qu’il n’aura plus la même valeur à cause de l’inflation. Par contre, si effet de levier il y a, il est important que le rendement interne de l’opération soit positif.

Vos axes d’amélioration sont :

• la durée de l’emprunt
• son montant
• son taux d’intérêt

Il y a aussi les frais de dossier, mais vous pouvez facilement les faire sauter et leur influence est minime.

Le fichier Excel présenté à la fin de cet article vous permettra de faire des simulations sur votre emprunt pour trouver la meilleure formule.

Les revenus

Quand on a rogné sur les mensualités de l’emprunt, l’autre poste intéressant est constitué par les revenus, ici les loyers.

Les loyers doivent être suffisamment élevés pour couvrir le financement (la mensualité) et les frais annexes (voir la section suivante).

Un meublé se loue plus cher qu’un appartement nu. Les locataires sont aussi différents. Ils restent en général en place moins longtemps, or lorsqu’un locataire s’en va, on a l’occasion d’augmenter le loyer de façon plus conséquente, ce qui permet de faire grossir le loyer plus rapidement.

Le réaménagement de votre bien immobilier par un architecte d’intérieur qui a du goût peut aussi transformer un bien banal en coup de cœur dont la valeur locative est bien plus élevée.

Attention aussi au phénomène de vacance : quand il n’y a pas de locataire. Vous payez alors la mensualité de l’emprunt sans avoir de revenus.

Mais si le loyer mensuel est la partie émergée de l’iceberg, beaucoup d’investisseurs oublient les frais.

Les charges

En déduction des revenus, se trouvent les charges, comme :

• les polices d’assurances propriétaire non habitant,
• les charges de l’immeuble
• la taxe foncière
• l’éventuelle commission de l’agence qui gère votre investissement locatif (si vous avez beaucoup de biens)
• les réparations,
• les grosses réparations votées par le syndic de l’immeuble

Vous constaterez dans le fichier Excel que je n’ai pas pris en compte l’augmentation du loyer dans les calculs. Outre le fait que cela complique les calculs, je pense qu’elle est amplement compensée par l’inflation générale qu’il existe et existera encore plus sur les charges :

• augmentation du salaire du syndic,
• celle des réparations
• celles des taxes (phénoménale)
• celles des travaux votés par le syndic suite à des décrets gouvernementaux (par exemple refaire tous les ascenseurs de France quand il y a eu un accident dans un HLM mal entretenu par le public)
• nouvelles taxes (comme celle qui va peut-être sortir sur les studios loués trop cher)
• augmentations générales d’impôts (pour réduire le déficit… de la Grèce).

Bref, on doit aussi jouer sur les charges. Par exemple, méfiez-vous des copropriétés mal gérées ou dans lesquelles des propriétaires ne paient pas leurs charges ou se disputent avec le syndic devant les tribunaux aux frais de la copropriété pour des motifs futiles.

Le rendement de son investissement locatif

Enfin, une fois que l’on connaît tous ces éléments, il devient facile de calculer le rendement de son investissement locatif. Le fichier Excel le fera pour vous. J’ai inclus le Revenu Net Opérationnel annuel et mensuel (que j’ai appelé Cash Flow mensuel). Ces deux éléments devraient être positifs. Mais c’est très dur.

J’ai enfin calculé le rendement net par rapport à votre apport personnel. Il inclut l’impact des charges. Et vous verrez qu’il n’est franchement pas bon.

Je nuance : quand votre emprunt est remboursé en totalité, votre rendement  bondit, mais vous êtes vieux ! car en général, votre prêt  a une durée de 15 à 20 ans. C’est pour cela, que je vous recommande d’avoir des cash flows positifs : les revenus mensuels ainsi cumulés entre plusieurs investissments vous apportent un joli pactole tous les mois.

Avant l’expiration du prêt, l’essentiel du rendement d’un investissement locatif (sauf perle rare dont le rendement brut est d’environ 10%) est effectué à la revente !

Le rendement après revente

Eh oui ! c’est à la revente que l’on fait la meilleure opération. Enfin, si le bien a pris de la valeur, et si possible au-delà de l’inflation.

Le fichier Excel calculera le gain obtenu à la revente pour vous. Attention, dans le fichier, la revente doit se faire après la fin du prêt. Vous pourrez le modifier comme bon vous semble selon vos besoins.

Mise à jour : comme l’indique Musk dans les commentaires, il faut inclure l’incidence de la taxation sur les plus-values, taxation qui dépend de la durée de détention du bien. Comme ces choses-là changent presque tous les ans, je ne l’ai pas pris en compte.

J’ai inclus le rendement brut, le rendement par rapport à l’apport personnel et une comparaison avec des rendements à 3% et plus.

Vous ne devez pas investir si :

• la mensualité de l’emprunt représente une charge trop forte en cas d’impayés par rapport à vos revenus (on n’est jamais trop prudent)
• le rendement à la revente est inférieur à 2% (mais j’ai bien envie de dire 3%)

Le fichier Excel avec les calculs

Le voilà enfin. Vous pouvez changer les données qui sont en vert. Les données en rouge sont calculées.

Sans plus attendre : le calculateur de la rentabilité d’un investissement locatif de Changer-Gagner

Vos questions

Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à les déposer ci-dessous.

Crédits photo : Salvatore Vuono / FreeDigitalPhotos.net

et Salvatore Vuono / FreeDigitalPhotos.net