Investir dans l’immobilier sans peine et sans argent

L’immobilier est le principal vecteur d’investissement pour les particuliers. C’est un investissement que les gens comprennent et pour lesquelles les banques sont prêtes à vous suivre. Mais le ticket d’entrée est parfois élevé. Comment est-il possible d’investir dans les biens immobiliers sans y mettre autant d’argent et sans se taper tous les problèmes qui peuvent survenir avec l’immobilier ?

Des réponses…

 

immobilier pas cher

Immobilier et investissement

L’immobilier permet d’utiliser l’effet de levier que permet l’emprunt. L’opération est gagnante si le rendement global net est positif (et supérieur au taux d’intérêt sans risque).

En gros, si vous investissez 100 000 euros, dont une partie appartient à la banque, et que cela vous rapporte 3% par an, vous gagnez 3000 euros par an. Et vous avez sans doute investi seulement 10 000 euros.

Intéressant, non ?

L’immobilier est le seul investissement qui permet aux particuliers d’investir plus que ce qu’ils possèdent. Ce, grâce au prêt de la banque.

 

Immobilier : des inconvénients

Le problème c’est d’obtenir ces 3%. Car il faut que vos produits moins vos charges donne un résultat positif. Et ce n’est pas si facile d’y arriver, quoi qu’on en dise.

 

produits – charges = positif ?

 

 

Or, un simple rendement de -1% conduit à une perte de 1000 euros par an, pendant au moins10 ans.

 

Et on est sûr d’une seule chose : si les loyers et la valeur du bien immobilier peuvent monter, on est certain que les charges et les taxes explosent et continueront d’exploser.

 

Outre ce problème de rendement net positif qui n’est pas toujours au rendez-vous, on a tous des connaissances qui ont eu des problèmes avec des locataires en tant que bailleur, ou qui ont acheté un bien immobilier qui ne se loue pas ou qui rapporte peu – bref qui est une source sans fin de difficultés.

 

immobilier sans peine
Immobilier = soucis et travail

 

L’immobilier, les vendeurs de rêve vous en louent tous les avantages, mais parfois cela se passe mal. Et ils ne sont plus là pour vous aider.

Alors, soit vous choisissez de tenter le coup en vous endettant – et si cela ne marchait pas ? Soit vous essayez autre chose – sachant que vous pouvez faire les deux en même temps !

 

Investir dans l’immobilier sans immobilier

Tout n’est pas si noir que cela, mais si cela vous terrifie, sachez qu’il y a d’autres solutions, moins risquées.

En effet, certaines sociétés font tout le travail pour vous. Je ne parle pas de ces compagnies qui vous appellent au téléphone pour vous proposer des produits miraculeux qui font disparaître les impôts, comme un produit de nettoyage. Je ne parle pas non plus des SCI. Vous pouvez créer vous-même une SCI pour acheter une maison ou un appartement, voire un immeuble. Mais il ne s’agit pas de cela.

Je parle des sociétés qui gèrent des portefeuilles de dizaines, voire de centaines d’immeubles d’habitations, de commerces ou de bureaux. La gestion locative d’immeubles est leur métier. De plus, l’immobilier de bureaux ou de commerces est parfois plus rentable que celui d’habitation.

 

Mais vous allez me dire : comment utiliser ces sociétés ?

 

Vous n’aurez pas à investir des milliers d’euros pour devenir actionnaire de ces gestionnaires de parcs immobiliers. Vous pourrez commencer tout petit et répartir le risque en panachant les différents titres.

Car il s’agit d’actions librement négociables en bourse. Seul bémol : elles ne peuvent pas entrer dans un PEA. Dommage. Je vous montrerai plus loin comment y remédier.

 

Quels sont les avantages d’investir via ces actions ? Les voici :

  • vous mobilisez moins de capital : vous pouvez en acheter pour 300 euros seulement, donc vous adapter à vos possibilités d’épargne
  • certains de ces titres gagnent en valeur ; vous pouvez les revendre en empochant de substantiels gains
  • leur rendement, dû principalement au versement de dividendes (elles sont obligées par statut de reverser une partie des loyers aux actionnaires), est supérieur à 5%
  • elles sont beaucoup plus liquides qu’un bien immobilier
  • vous n’avez plus rien à faire une fois que vous les avez achetées
  • pas de risques liés à l’immobilier : des professionnels sélectionnent et gèrent les biens pour vous.

 

À l’inverse, les principaux inconvénients sont :

  • on ne peut pas utiliser l’effet de levier de l’emprunt
  • une action c’est toujours un peu plus risqué – mais, en répartissant ses billes sur plusieurs titres et en investissant sur le long terme, on réduit le risque.

 

Pour celui qui ne dispose pas d’une épargne abondante, investir régulièrement (comme chaque mois, ou, même, moins fréquemment) de petites sommes dans de telles actions, lui apportera facilement un beau rendement de 4 à 7, voire 9% par an avant impôts. Pour si peu de peine c’est assez intéressant.

Essayez d’obtenir ce rendement en achetant un appartement !

 

Où trouver ces actions ?

Ces actions sont celles des SIIC (cliquez sur le lien précédent pour découvrir la liste de ces actions). Vous utiliserez votre broker action pour en acheter régulièrement et vous constituer ainsi un petit parc immobilier équilibré et offrant un rendement de 4 à 9%.

Je vous recommande Foncières des Murs. Elle a un peu progressé (c’est rare pour une action de rendement – c’est pour cela que je vous la recommande), il faudra donc peut-être la cueillir en cas de consolidation.

 

Se désinscrire des impôts

Certains titres boursiers ont un fort rendement, égal ou supérieur à celui des sociétés de gestion de parc immobilier. Et elles sont éligibles au PEA = moins d’impôts.

 

payer moins impots
Unsubscribe « impôts »

 

Acheter de ces actions régulièrement dans le cadre du PEA vous permettra de vous constituer un portefeuille qui vous rapportera de 5 à 13% par an. Plus besoin de se préoccuper du cours des actions, les dividendes remplissent votre porte-monnaie tous les ans.

Qu’est-ce que cela veut dire ? Avec une valeur de rendement vous vous foutez du cours de l’action. Vous ne la revendrez pas de sitôt. Tant qu’elle verse un dividende intéressant elle vous rapporte. En ne revendant pas vous ne subissez pas d’impôts sur les plus-values de biens mobiliers. Et lorsque vous revendrez ces actions elles vous auront rapporté une ou plusieurs fois vos investissement initial.

 

Il faut 7 ans pour rembourser votre investissement initial avec un rendement de 10%.

Nb années x Rdt en % = 70

 

Exemple de valeurs de rendement (données 2014) :

  • Total-Gabon 12.93%
  • GDF-Suez : 9,15%
  • Orange : 8,72%
  • Internationale des Plantations d’Hévéas (SIPH) : 7,88%
  • Affine : 7,84%

 

Dans le PEA les taxes sont allégées, surtout si vous gardez les actions sur le long terme, ce qui est le cas. Cela vous fait donc un super rendement sans peine et sans la nécessité d’avoir un apport personnel important. Les intérêts composés font le reste : au bout de l’équivalent de la durée d’un emprunt immobilier, votre patrimoine sera conséquent.

 

Des exemples chiffrés

Si vous investissez 3000 euros par an, soit 250 euros d’épargne par mois, dans des actions ayant un rendement de 7%, en rachetant des actions avec les dividendes versés, cela vous fait 87 000 euros au bout de 20 ans (sans compter les impôts, ce qui est le cas si vous investissez via un PEA et que vous ne sortez pas du PEA). Alors que vous n’avez investi que 60 000 euros répartis sur 20 ans.

Et c’est sans compter l’éventuelle plus-value des titres : sur 20 ans les actions grimpent forcément en moyenne. Et dans ce cas la valeur de votre bien peut doubler.

Quid si les cours ont baissé ? Ce n’est pas grave, vos actions vous rapportent chaque année 6000 euros.

 

Si vous aviez placé 10 000 euros au tout début, puis 250 euros par mois, cela ferait du 14 000 euros par an de gains la 20ème année (calcul approximatif). Soit, un salaire de 1000 euros par mois sans rien faire.

 

Si vous aviez placé 20 000 euros : 2000 euros par mois.

Du beurre dans les épinards pour la retraite ! Et ce n’est qu’au bout de 20 ans.

 

Si vous commencez jeune et cotisez à votre propre cagnotte 40 ans en réinvestissant les gains, le capital s’élève à 1,6 millions et le salaire mensuel que vous pourrez vous payer à la retraite sera de 13 000 euros.

 

Bien sûr ce ne sont que de simples calculs hypothétiques, mais cela donne des idées et une bonne morale :

  • commencez à investir jeune
  • investissez le maximum possible avec un fort rendement.

 

Si vous ne voulez pas vous tracasser avec l’immobilier et la bourse : investissez dans les SIIC.

 

 

Illustrations : Stuart Miles FreeDigitalPhotos.net

Mots-clés: comment investir dans les biens immobilier. pdf

Comments ( 6 )

  1. Replyicanhazlogement.com
    Bonjour, Merci déjà pour ce partage très édifiant et ce type d'investissement semble bien moins risqué que d'aller en bourse! Je partage!
  2. Replywebimmobilier.name
    Inutile de dire que tout bon plan permettant d'assurer un revenu régulier et progressif est toujours très intéressant! Merci de ce partage très objectif qui mérite réflexion. webimmobilier.name Article récent : Location et vente de villa en ProvenceMy Profile
  3. Replyoffresimmo.fr
    Bonjour, Ce qui est déjà proposé est déjà très intéressant mais j'attends toutefois l'article sur les SIIC avant de pouvoir décider! Au plaisir de vous lire très bientôt! offresimmo.fr Article récent : Bon à savoir pour bien vendreMy Profile
  4. ReplyXolali
    Bonjour, Merci pour ces infos. Par contre je me demande quel est la différence entre SIIC et SCPI ? Est-ce uniquement leur non cotation en bourse ? Xolali Article récent : Pourquoi j’investi dans les métaux précieux ?My Profile
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Une SIIC est cotée en bourse comme d'autres actions telles Total, LVMH. Les SCPI sont sur un marché particulier. Les frais sont plus importants et elles sont moins liquides.

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