Comment calculer le rendement de son investissement locatif

chalet en bois
Les prix de l’immobilier sont élevés en ce moment. Les rendements bruts tournent autour de 5%. Cela fait un rendement net proche de 3%. Il est alors légitime de se demander s’il ne vaut pas mieux laisser son argent sur un livret. En fait, comme dans tout projet financier, il convient de savoir

comment calculer le rendement de son investissement locatif

Car il existe toujours des situations particulières où le rendement peut être plus élevé, comme on peut le voir dans mon article « Techniques pour devenir riche en investissant dans l’immobilier le week-end« .

Pour investir avec succès dans l’immobilier il ne suffit pas d’acheter à un prix et de revendre, ou de louer et attendre. Si vous investissez votre apport à 1%, mieux vaut ne pas vous fatiguer avec toutes les démarches : laissez votre argent sur un livret bancaire.

Vous êtes (ou vous voulez être) un investisseur. Vous apportez du capital et voulez obtenir un maximum de revenus pour ce capital.

Plusieurs points sont à prendre en compte. À la fin de cet article je vous offre un fichier Excel contenant tous les calculs.

 

Le coût d’achat

Le prix d’achat est l’élément essentiel du projet, mais à celui-ci viennent s’ajouter les divers coûts :

  • frais d’agence
  • frais de notaire
  • travaux et commissions diverses (chasseurs d’appartement, home staging, architecte, …)

Les travaux sont essentiels. Vous devez rendre votre appartement meublé (un meublé est loué plus cher) irrésistible pour que vos locataires aient un coup de cœur et acceptent de payer un loyer élevé. Le réaménagement doit être mené avec goût.

Il faut, bien sûr, prendre en compte tous ces éléments. Mais le prix d’achat obtenu reste l’élément principal. Vous devez apprendre à négocier, mais aussi à trouver un vendeur pressé et motivé qui, seul, pourra vous laisser l’appartement à un bon prix.

Si vous voulez réaliser des travaux pour transformer votre investissement locatif en meublé plus cher à la location, vous avez intérêt à acheter un bien en mauvais état (mais viable) dans un bon immeuble et un bon quartier. Le prix en sera moins élevé.

N’hésitez pas à visiter beaucoup de bien et à faire des propositions bien en dessous du prix demandé. Et quand je dis beaucoup c’est beaucoup.

 

Le financement

Le financement est une partie importante pour calculer le rendement de votre investissement locatif. Il est en effet préférable d’avoir un cash flow positif, car pour bâtir une fortune dans l’immobilier il faut acheter plusieurs biens. Or, si vous cumulez les pertes mensuelles, il arrivera un moment où vous ne pourrez plus acheter d’autres biens immobiliers.

Vos premiers appartements doivent donc financer les prochains. Difficile à faire si le prix d’achat est trop élevé ou si le financement est inadéquat.

N’oubliez pas que l’investissement locatif immobilier possède le grand avantage de permettre d’utiliser l’effet de levier de l’endettement. Même si vous avez le cash pour acheter, empruntez ! La banque vous donnera de l’argent que vous rembourserez des années plus tard alors qu’il n’aura plus la même valeur à cause de l’inflation. Par contre, si effet de levier il y a, il est important que le rendement interne de l’opération soit positif.

Vos axes d’amélioration sont :

  • la durée de l’emprunt
  • son montant
  • son taux d’intérêt

Il y a aussi les frais de dossier, mais vous pouvez facilement les faire sauter et leur influence est minime.

Le fichier Excel présenté à la fin de cet article vous permettra de faire des simulations sur votre emprunt pour trouver la meilleure formule.

 

Les revenus

Quand on a rogné sur les mensualités de l’emprunt, l’autre poste intéressant est constitué par les revenus, ici les loyers.

Les loyers doivent être suffisamment élevés pour couvrir le financement (la mensualité) et les frais annexes (voir la section suivante).

Un meublé se loue plus cher qu’un appartement nu. Les locataires sont aussi différents. Ils restent en général en place moins longtemps, or lorsqu’un locataire s’en va, on a l’occasion d’augmenter le loyer de façon plus conséquente, ce qui permet de faire grossir le loyer plus rapidement.

Le réaménagement de votre bien immobilier par un architecte d’intérieur qui a du goût peut aussi transformer un bien banal en coup de cœur dont la valeur locative est bien plus élevée.

Attention aussi au phénomène de vacance : quand il n’y a pas de locataire. Vous payez alors la mensualité de l’emprunt sans avoir de revenus.

Mais si le loyer mensuel est la partie émergée de l’iceberg, beaucoup d’investisseurs oublient les frais.

 

Les charges

En déduction des revenus, se trouvent les charges, comme :

  • les polices d’assurances propriétaire non habitant,
  • les charges de l’immeuble
  • la taxe foncière
  • l’éventuelle commission de l’agence qui gère votre investissement locatif (si vous avez beaucoup de biens)
  • les réparations,
  • les grosses réparations votées par le syndic de l’immeuble

Vous constaterez dans le fichier Excel que je n’ai pas pris en compte l’augmentation du loyer dans les calculs. Outre le fait que cela complique les calculs, je pense qu’elle est amplement compensée par l’inflation générale qu’il existe et existera encore plus sur les charges :

  • augmentation du salaire du syndic,
  • celle des réparations
  • celles des taxes (phénoménale)
  • celles des travaux votés par le syndic suite à des décrets gouvernementaux (par exemple refaire tous les ascenseurs de France quand il y a eu un accident dans un HLM mal entretenu par le public)
  • nouvelles taxes (comme celle qui va peut-être sortir sur les studios loués trop cher)
  • augmentations générales d’impôts (pour réduire le déficit… de la Grèce).

Bref, on doit aussi jouer sur les charges. Par exemple, méfiez-vous des copropriétés mal gérées ou dans lesquelles des propriétaires ne paient pas leurs charges ou se disputent avec le syndic devant les tribunaux aux frais de la copropriété pour des motifs futiles.

 

3 portes

Le rendement de son investissement locatif

Enfin, une fois que l’on connaît tous ces éléments, il devient facile de calculer le rendement de son investissement locatif. Le fichier Excel le fera pour vous. J’ai inclus le Revenu Net Opérationnel annuel et mensuel (que j’ai appelé Cash Flow mensuel). Ces deux éléments devraient être positifs. Mais c’est très dur.

J’ai enfin calculé le rendement net par rapport à votre apport personnel. Il inclut l’impact des charges. Et vous verrez qu’il n’est franchement pas bon.

Je nuance : quand votre emprunt est remboursé en totalité, votre rendement  bondit, mais vous êtes vieux ! car en général, votre prêt  a une durée de 15 à 20 ans. C’est pour cela, que je vous recommande d’avoir des cash flows positifs : les revenus mensuels ainsi cumulés entre plusieurs investissments vous apportent un joli pactole tous les mois.

Avant l’expiration du prêt, l’essentiel du rendement d’un investissement locatif (sauf perle rare dont le rendement brut est d’environ 10%) est effectué à la revente !

 

Le rendement après revente

Eh oui ! c’est à la revente que l’on fait la meilleure opération. Enfin, si le bien a pris de la valeur, et si possible au-delà de l’inflation.

Le fichier Excel calculera le gain obtenu à la revente pour vous. Attention, dans le fichier, la revente doit se faire après la fin du prêt. Vous pourrez le modifier comme bon vous semble selon vos besoins.

Mise à jour : comme l’indique Musk dans les commentaires, il faut inclure l’incidence de la taxation sur les plus-values, taxation qui dépend de la durée de détention du bien. Comme ces choses-là changent presque tous les ans, je ne l’ai pas pris en compte.

J’ai inclus le rendement brut, le rendement par rapport à l’apport personnel et une comparaison avec des rendements à 3% et plus.

Vous ne devez pas investir si :

  • la mensualité de l’emprunt représente une charge trop forte en cas d’impayés par rapport à vos revenus (on n’est jamais trop prudent)
  • le rendement à la revente est inférieur à 2% (mais j’ai bien envie de dire 3%)

 

Le fichier Excel avec les calculs

Le voilà enfin. Vous pouvez changer les données qui sont en vert. Les données en rouge sont calculées.

Sans plus attendre : le calculateur de la rentabilité d’un investissement locatif de Changer-Gagner calcul rentabilité investissement locatif de Changer-Gagner

Vos questions

Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à les déposer ci-dessous.

 

 

 

Crédits photo : Salvatore Vuono / FreeDigitalPhotos.net

et Salvatore Vuono / FreeDigitalPhotos.net

 

Comments ( 35 )

  1. Replymusk
    incidence de la + value qui s'éteint désormais > 30 ans à inclure dans la formule merci
  2. Replyhubert
    BJ, Je ne comprend pas pourquoi vous dite :"Vous ne devez pas investir si : la mensualité de l’emprunt dépasse vos capacités d’endettement" car l’intérêt du locatif est son autofinancement ou presque.
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour Hubert, je me suis peut-être mal exprimé. D'une part, la banque ne vous permettra pas d'emprunter si vos capacités d'endettement sont atteintes, d'autre part, si vous n'avez pas suffisamment d'argent de côté et que vous n'avez pas les moyens de faire face à quelques mois d'impayés (on peut toujours tomber sur des locataires indélicats) c'est assez risqué. Je suis d'une nature prudente. La plupart des difficultés que l'on rencontre avec l'argent sont de ce type : trop de sorties et pas assez de rentrées. Je corrige tout de suite la formulation. Merci beaucoup pour cette remarque.
  3. Replyachard
    Bonjour pou avoir du cash flow +; il faut avoir mis de l'apport ou avoir acheté vriament pas cher? non? Moi je suis jeune et j'investis mais j'ai des cashflow mensuel a -50€? Qu'en pensez-vous? DAMIEN
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour achard, c'est très bien d'investir jeune. Tout d'abord, avoir un cash flow négatif n'est pas grave. Tout dépend de la part du loyer mensuel. Si le loyer mensuel est de 150 euros, 50 euros c'est beaucoup. Sur 500 euros c'est mieux. L'essentiel est que vous puissiez sortir ces 50 euros. Avoir des cash flows positifs est mieux, surtout si vous avez beaucoup de biens. Combien en avez-vous ?
  4. ReplyG!L
    Bonjour, J'ai utilisé votre fichier pour calculer le rendement de mon projet immobilier en loi scellier. J'ai donc ajouté au revenu la defiscalisation que je vais obtenir. J'arrive à ces données dans le retour sur investissement (sachant que je n'ai rempli la case revente qui n'est pour moi pas ma priorité) Rentabilité brute 4,46% Revenu Net Opérationnel annuel -3 752,45 € Cash Flow mensuel -312,70 € Rentabilité brute sur apport 153,02% Rentabilité nette sur apport -101,89% Je suis pret à vous transmettre mon fichier excel si vous avez le temps pour ainsi me donner votre avis sur l'utilisation de vos "calculateur" Merci d'avance
  5. ReplyG!L
    Repost -------------------- Bonjour, J'ai utilisé votre fichier pour calculer le rendement de mon projet immobilier en loi scellier. J'ai donc ajouté au revenu la defiscalisation que je vais obtenir. J'arrive à ces données dans le retour sur investissement (sachant que je n'ai rempli la case revente qui n'est pour moi pas ma priorité) Rentabilité brute 4,46% Revenu Net Opérationnel annuel -3 752,45 € Cash Flow mensuel -312,70 € Rentabilité brute sur apport 153,02% Rentabilité nette sur apport -101,89% Je suis pret à vous transmettre mon fichier excel si vous avez le temps pour ainsi me donner votre avis sur l'utilisation de vos "calculateur" Merci d'avance
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour G!L Est-ce que cela vous dérange de partager avec tout le monde sur ces commentaires les données que vous avez saisies dans le fichier ? Peut être qu'un lecteur spécialiste du Scellier pourra nous apporter ses lumières. Pour ma part je fuis les produits de défiscalisation car personnes ne vient vous chercher à la maison pour vous proposer une bonne affaire, en général. Précisez aussi si votre projet est réalisé, si vos charges sont estimées ou pas, ...
  6. ReplyG!L
    Désolé pour le double post Je veux bien , j'espère que l'affichage ne sera pas trop tordu... Pour la partie Scellier je pense avoir compris, par contre je remarque que les intérêts d'emprunt ne sont pas listés dans le calcul. -------------------------- Définition du bien nb m2 47,16 +Terrase 11,31 Prix=122 796,00 € ; Valeur Scellier:110 911,50 € Frais d'agence - € Frais notaire 3 683,00 € (environ 3%) Coût travaux et autres commissions - € Coût total 126 479,00 € Financement Apport personnel 3 683,00 € soit 2,91% Besoin de financement 122 796,00 € Nombre années emprunt 20,00 Taux d'intérêt emprunt 3,90% (Ce taux n'est qu'une première estimation ) Mensualité 748,36 Annuité 8 980,32 € Coût total (emprut+ frais) 179 606,40 € Sur-coût 56 810,40 € Revenus % de vacance 7,00% Loyer mensuel charges comprises 505,00 € Loyer / m2 10,71 € (8,62€/m² sans charge Scellier social) Loyers annuels 5 635,80 € Charges Assurances / an 199,98 € 3,30% TTC du loyer Commission agence sur loyers (%) 0,00% Impôts fonciers 520,00 € Réparations / an 90,00 € Logement neuf (estimation) Charges / mois (prop. + locataire) 100,00 € soit 1 200,00 € Total charges annuelles 2 009,98 € Retour sur investissement - Scellier : 1 602,06 € (ajouté en +) Rentabilité brute 4,46% Revenu Net Opérationnel annuel -3 752,45 € Cash Flow mensuel -312,70 € Rentabilité brute sur apport 153,02% Rentabilité nette sur apport -101,89%
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      G!L, La réduction d'impôts est de 1600 ? Sur 9 ans ? Vous pouvez l'ajouter manuellement au gain total en faisant 9 fois 1600 et pas plus, alors que les annuités sont sur 20 ans. Les intérêts d'emprunt sont inclus dans les annuités. On peut voir que grossi modo, 5600 de loyers perçus + 1600 de gain fiscal légalisent pas, ne serait-ce que les 8900 euros de remboursement + intérêts. Il est donc normal que le rendement réel et le cash-flow réel soient négatifs. Pour obtenir de bons rendements il faut acheter sous le prix du marché et louer bien au-dessus du marché. Les lois Scellier et compagnie sont surtout avantageuses pour ceux qui vendent les services et investissements. Pour l'investisseur ce n'est pas forcément intéressant. Mais c'est mieux que de ne rien faire car cela oblige les gens à mettre de l'argent de côté régulièrement. Sur ma feuille excel je calcule le vrai rendement. Il est rarement présenté car souvent négatif. Les investisseurs dans l'immobilier qui réussissent s'arrangent pour avoir un rendement positif. En gros il faut du 10% brut, dans votre cas les loyers devraient être de 12000 par an. La feuille excel est approximative et doit être utilisée à titre indicatif. Et surtout elle ne doit pas vous décourager d'investir.
  7. ReplyG!L
    Merci pour ces explications. Pour la loi scellier (Scellier social), c'est bien 1600 par année sur les 9 premières puis légèrement mois sur les années suivantes : sur les 9 premières années 13% 1602,05 par an 10eme année 14% 1589,36 11ème année 16% 1578,97 12ème année 17% 1570,32 13ème année 18% 1562,99 14ème année 20% 1556,72 15ème année 21% 1551,28 D'après votre analyse, cette opération ne semble pas intéressante... ou très peu.. Bien que mon but premier était de commencer à créer un patrimoine et non faire une plus value sur la revente... Cela ne me décourage en rien dans l'investissement, mais je pense qu'il serait préférable d'investir dans plusieurs logements moins chère, et ainsi diminuer les risques ?!
  8. ReplyMichel de Changer Gagner
    G!L, Ce Scellier vous permettra de vous constituer un patrimoine, comme vous l'écrivez. Le problème avec ces investissements est : - le prix d'achat trop élevé - la situation pas toujours idéale - le loyer pas toujours très élevé. Pour les investisseurs cela a l'avantage d'être clés en main : les professionnels s'occupent de tout. Celui qui veut investir plus efficacement devra fournir un peu plus de travail et être plus malin. Je suis en train de tester deux formations sur l'immobilier en ce moment. Je publierai des résumes critiques bientôt.
  9. ReplyMichel de Changer Gagner
    En complément, un lien sur le blog Objectif tunes pour calculer ses mensualités : Calcul de mensualités
  10. Replyjallet
    Bonjour Monsieur, Tout d'abord merci pour vos conseils. Je voulais savoir pourquoi vous ne preniez pas en compte l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dans votre calcul ? Je suis d'accord avec votre calcul permettant de calculer la rentabilité brute, mais je ne comprends pas comment vous calculer la rentabilité nette car selon moi il faudrait déduire le montant payé au titre de l'IR et des PS, qu'en pensez vous ?
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour, le but de cet article est de calculer le rendement d'un projet immobilier. 1/ l'impact des impôts dépend de votre situation fiscale et du mode de location (meublé ou pas). Il existe un excellent livre à ce sujet : Optimisez votre investissement immobilier. J'ai voulu simplifier et ne pas induire les gens en erreurs ou les orienter dans de fausses croyances (je ne suis pas fiscaliste). 2/Si vous comptez sur la fiscalité pour rendre votre projet immobilier rentable, c'est qu'au départ il n'est pas intéressant. On peut optimiser fiscalement un investissement, mais pas rendre bon un mauvais investissement. Il est rare qu'un très bon investissement soit le fruit d'un produit de défiscalisation (je suppose que votre question est en rapport avec ce genre de produits). Si votre projet ne génère pas de cash-flow avant impôts mon conseil est de ne pas vous y intéresser. Quand j'évoque la notion d'investissement intéressant c'est dans l'optique d'en faire plusieurs - pas dans l'optique de faire un coup qui permet de réduire vos impôts. Vous ne pourrez pas investir dans 20 - 30 - 100 produits de défiscalisation. Par contre, si votre projet est réellement rentable (cash-flows positifs chaque mois) vous pourrez en accumuler d'autres et faire comme certains investisseurs qui possèdent 700 parkings ou plusieurs centaines d'appartements. Quand je parle de rendement net, il s'agit de rendement net avant impôt.
  11. Replyfrancois
    l'idée de mettre votre fichier en ligne est bonne. malheureusement il est approximatif et meme totalement faux pour le calcul du "revenu net opérationnel annuel" et le "gain" apres revente. Vous ne tenez pas compte du fait que le cash flow devient positif pendant les années comprises entre la revente et la fin du pret. Contrairement à ce que vous indiquez, beaucoup d'investisseurs avec une forte capacité d'endettements vont chercher des mensualités élevées sur une courte durée d'emprunt avec une prévision de revente sur le beaucoup plus long terme.
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Merci François pour ces remarques. J'ai fait coïncider la fin du prêt avec la revente pour simplifier le fichier. D'autre part, si le cash flow devient positif quand il n'y a plus de prêt à rembourser, il faut quand même noter que c'est la revente qui contribue le plus à la valeur actuelle. Enfin, on garde rarement un bien immobilier d'investissement 30 ans, ne serait-ce que pour récupérer de l'argent pour investir dans un placement encore plus intéressant. Ce fichier est juste une rapide illustration. Il n'a pas la prétention d'être exhaustif. Quant aux investisseurs à forte capacité d'endettement, au lieu de s'endetter beaucoup sur 1 ou 2 biens ils peuvent s'endetter sur 5 biens si le cash flow net est positif. Mon hypothèse de départ est que ce n'est qu'en ayant un CF positif que l'on peut repousser la limite de l'endettement. Enfin, si le rendement brut n'est pas de 10%, autant acheter des actions à fort rendement ou des SIIC dans un PEA. C'est beaucoup d'ennuis en moins.
  12. Replyfred
    Bonjour, je trouve votre calculette bien faite mais le paragraphe sur le financement est faux. En effet en comparant sur d'autre cite de calcul d emprunt on se rend compte que vous minorez la mensualité, certainement due à un mauvaise équation (que je suis incapable de faire évidemment). peut etre pouriez vous m expliquer si l erreur vient de moi oubien dans le cas contraire coriger le calcul. cordialement fred
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour Fred. Merci pour votre remarque. Cette feuille Excel est purement indicative. La formule utilisée pour le calcul de la mensualité est une formule classique de calcul financier. Il y a plusieurs façon de faire les calculs : intérêts précomptés ou post-comptés, etc. Je suppose, que sur les sites de calcul d'emprunt, les frais d'assurance sont inclus. Je ne les ai pas inclus parce que cela représente une quantité négligeable. Mon avis est que, si vous comptez sur une telle différence pour rendre votre projet rentable, est-il vraiment si intéressant ? Cet article est une introduction au sujet. Je n'ai pas la prétention d'être exhaustif ou même exact (il y a toujours meilleur que soit). Mon but est uniquement de faire prendre conscience à un maximum de personnes qu'un investissement peut devenir bon si : - on baisse le prix d'achat - on augmente les loyers - on réduit le taux d'intérêt. Il y a d'autres paramètres comme la fiscalité, mais je crois que les plus importants sont les deux premiers. Michel
  13. ReplyFred
    Merci michel pour votre reponse aussi rapide.. j ai bien compris le sens de la demarche et de ton raisonement. Etant dans mon premier investissement et somme toute un peu inquiet il est bon de prendre le maximun d info au risque d etre un peu perdu. cordialement fred
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      On peut vouloir se créer un patrimoine à long terme et vouloir en créer un plus gros encore ! Pour la seconde option, le mieux est d'avoir un rendement brut de 10% (pour acheter plusieurs apparts). N'oubliez pas de négocier tout ce que vous pouvez (prix, prêt, notaire, etc).
  14. Replybernard
    bonjour, Etre locataire peut être parfois intéressant, par contre dans votre exemple xls, vous ne pouvez comparer les deux colonnes ? En étant locataire, vous devez payer un loyer "en plus" qui doit venir en déduction de l'option locative. Cdlt
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonne remarque. Je considère que rembourser sa résidence principale ou payer un loyer, en terme de flux est équivalent. Le fait de rembourser sa propre habitation réduit sa capacité d'emprunt. En remboursant un investissement locatif, en face il y a des revenus. Le maintient de la capacité d'emprunt permet d'investir dans un ou plusieurs investissements locatifs. Ce qui est intéressant c'est de le faire plusieurs fois afin de se créer un patrimoine. Certains y arrivent. Dans ce cas c'est intéressant. Si vous restez locataire uniquement pour un seul investissement locatif, c'est plus questionnable. En tout cas, c'est comme ça que l'on peut arriver à acquérir plusieurs apparts ou maisons. Mais cela passe par de bons rendements et un peu de réussite et de travail. La location de son habitation permet aussi d'éviter de débourser toutes les dépenses lourdes d'entretien de l'immeuble.
  15. ReplyJulien
    Bonjour, Pour calculer le Gain après revente, vous faites : [Gain]=[Prix de revente]-[Frais]+[Revenu net annuel]*[Nb années détention] Avec [Revenu net annuel]=[Loyer annuel]-[Charges annuel]-[Annuité] Si je prends l'exemple d'une personne qui rembourserait un immeuble pendant 10 ans et le garderait 30 ans, je trouve bizarre que le revenu considéré pour les 20 dernières années (celles où il n'a plus à rembourser quoi que se soit) inclu encore l'annuité. Ne serait-ce pas plutôt : [Gain]=[Prix de revente]-[Frais]+[Revenu net annuel]*[Nb années emprunt]+[Revenu brut annuel]x([Nb années détention]-[Nb années emprunt]) Avec: [Revenu brut annuel]=[Loyer annuel]-[Charges annuel] Pourriez-vous svp me donner votre avis à ce sujet? Merci d'avance.
  16. Replyjerome
    Bonjour, Merci pour le tableur. J'aurai cependant deux remarques : - selon moi, le cash flow positif n'a un intérêt que pour les personnes les moins imposées. En effet, plus la tranche marginale d'imposition est élevée, plus on a intérêt à générer du déficit foncier. - le tableur ne tient pas compte du fait que les intérêts payés à la banque diminuent au fur et à mesure que l'emprunt se rembourse. Autrement dit, si le cash flow est négatif au début de l'investissement, il y a fort à parier qu'il devienne positif au bout de quelques années, ce qui, encore une fois, pose problème si on est fortement imposé.
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour, merci pour vos remarques. Un investissement se doit d'être rentable. Si vous perdez de l'argent, ce n'est pas un investissement. Si vous voulez acheter 10 apparts, il faut que les flux soient positifs, car à un moment ça va bloquer. Pour les intérêts, ils baissent, mais la part de remboursement de capital augmentent et la mensualité reste constante. C'est comme cela que j'ai fait le calcul si mes souvenirs sont bons. Chacun est libre de modifier :-).
  17. ReplyTravaux Renovation appartement
    Quelques part ,je rejoint Jérôme,on a tout intérêt à être en déficit si on ne veut pas être imposer . Travaux Renovation appartement Article récent : Entreprise rénovation appartement à ParisMy Profile
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Mais je ne pense pas qu'un investissement doit devoir à une réduction d'impôts pour être rentable. La banque regardera les flux pour savoir si vous savez investir. Donc, avec des réductions d'impôts vous ne pourrez pas aller loin.
  18. ReplyCatherine
    Bonjour Michel, Je suis un jeune investisseur et je découvre votre blog aujourd'hui, un blog de qualité. Je vous remercie de partager vos connaissances qui vont m'aider dans ma recherche d'indépendance financière. Je n'arrive pas à calculer les rentabilités exactes de mon 1er projet. J'ai essayé sur divers sites mais je ne trouve jamais les mêmes résultats ! Est-ce parce que j'ai acheté le bien acte en main ? Aussi je me permets de soumettre mon projet au cas où Vous, Michel ou un visiteur, pourriez m'aider. Prix du bien (T4 de 73 m2 + garage) net vendeur 54 500 €, frais de notaire 5 500 €, frais de caution + frais de dossier 1218 €. Charges de copro (propriétaire+locataire) : 200 €/mois, TF 935 € dont TEOM 185 €. Loyer mensuel HC 470 € + 170 € de provision de charges (TEOM, entretien des communs, chauffage, eau froide, eau chaude). Financement sur 20 ans à 1,7% +0.3 ADI d'un prêt de 64 218 € (aucun apport). Ma T.M.I. est à 30 %. Bien à Vous, Catherine
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour Catherine, le calcul dépend de plein de choses. D'autre part il ne tient pas compte des éléments exceptionnels. Par exemple, la vacance locative, les réparations entre deux locataires, et même avec le locataire en place. Il faut aussi prendre en compte l'inflation des charges et impôts qui n'est pas l'inflation réelle ! J'ai pris 200 euros de frais de réparation par an et 7% de vacance locative. J'obtiens un TRI de 5% en comptant une revente au bout de 20 ans avec une appréciation de 1% par an. La rentabilité dépend du prix de revente. Si pas de revente on obtient 6% de rendement avant impôts après la 20ème année, 2% en comptant les impôts. Bien sûr, tout cela dépend de plein de facteurs. Je n'ai pas tenu compte de l'inflation des charges et de la hausse des loyers. Ce projet vous permet de vous créer un capital et un revenu sans débourser, tout en sécurisant votre investissement par rapport à un éventuel effondrement de l'euro. Par contre il vous sédentarise en france. Quid si la partition dont parle notre cher président se fait ? Il va aussi vous occuper : réparations, recherche de locataires... N'aurait-il pas mieux valu acheter des actions de SIIC qui versent 5 à 7% de dividendes par an ? Je vous invite à consulter mon autre blog trading-attitude.com au sujet des actions. Peut-être pourriez-vous louer ce T4 en meublé ou meublé + colocation, voire en saisonnier, pour augmenter sa rentabilité via l'augmentation du loyer. Voici le fichier Excel avec mes paramètres.
  19. ReplyCatherine
    J'ai oublié de préciser la PNO de 100 €/an dans les charges, pas de travaux : ça se voit que je suis encore une novice :-). Je souhaite connaître la rentabilité nette de charges, la rentabilité nette fiscalité, le TRI.
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Je viens de me rendre compte que j'ai pris 170 au lieu de 100 pour la PNO. Cela ne change pas grand chose. Je trouve les charges un peu élevées. Il y a un ascenseur ? Un chauffage central, un syndic, un concierge ? 470 euros de loyer c'est ce que je loue avec une surface de moitié moindre, en meublé. Le prix d'achat, lui me semble correct. C'est dans quelle ville ?
      • ReplyCatherine
        Le bien se trouve à Troyes dans l'Aube en Champagne Ardennes. L'immeuble datant de 1969 a 3 étages et n'a pas de gardien. C'est du chauffage collectif au gaz. Quand j'ai vu le prix au m2 de ce bien je me suis dit que c'était une bonne affaire. Je l'ai acquis même si je commençais tout juste à m'intéresser à l'immobilier locatif dans le but de me créer un patrimoine pour la retraite. Je pense que ma pension de retraite ne me permettra pas de vivre décemment alors il fallait faire quelque chose. Je me suis lancée tête baissée dans cette aventure car je pense que seule l'action donne un résultat. J'ai bien pensé faire de la location meublée pour les étudiants : ESC, IUT, UTT à proximité. Mais la ''bonne affaire '' s'est présentée trop tôt ! Il ne me reste plus qu'à attendre que le locataire actuel entré dans les lieux le même jour que celui de la signature de l'acte authentique parte sauf si je trouve une autre opportunité prochainement. C'est sûr, le prochain investissement, je ne referai pas les mêmes erreurs car j'ai pris confiance en moi. Je suis consciente qu'il reste tellement de choses à apprendre qu'il faudrait que les journées durent plus de 72 h ! Mais que c'est passionnant ! L'investissement, que ce soit dans les métaux précieux, dans l'immobilier, dans la pierre papier, en bourse, c'est mon Amérique à moi :-). Vive l'investissement !

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