Immobilier : une idée pour un coup double

immobilier d'entreprise le bon plan ?Immobilier – sortez un 6 et rejouez !

Optimisation fiscale avec l’immobilier d’entreprise

 

Les taux d’emprunts immobiliers sont bas en ce moment. Faut-il pour autant  investir dans l’immobilier ? Comment profiter de certaines dispositions fiscales avec l’immobilier d’entreprise ?

Investir dans l’immobilier avec des taux d’emprunt en dessous de 3% peut paraître intéressant.

Pourtant… Avec une protection accrue des locataires, une fiscalité toujours plus pesante, des normes à respecter, des travaux à réaliser de plus en plus lourds, des prix stratosphériques, l’immobilier locatif aux particuliers est une jungle dans laquelle il faut savoir trouver la bonne affaire.

Et c’est plutôt une activité de pros. Ou d’habitués.

 

De plus la menace de la baisse du prix au mètre carré plane.

 

Un immobilier aux prix trop élevés

Les prix crèvent le plafond !

Y a-t-il d’autres solutions ?

Bon ! L’investissement immobilier locatif aux particuliers étant bouché, où allons nous investir ?

 

La pierre cotée

Regardons un peu ce qui se fait chez les pros de l’investissement immobilier.

Il existe des sociétés cotées en bourse dont le métier est de gérer des patrimoines immobiliers.

Ce sont des SCPI ou des SIIC.

Prenons, par exemple, les SIIC.

D’après leurs statuts et la loi, elles doivent reverser une partie des loyers aux actionnaires. On arrive à un rendement (taux de dividendes servis) de 5% en moyenne (certaines faisant mieux, avec 8%).

Simon Property Group est une « SIIC » américaine  (ce statut n’existe pas aux US, mais elle trempe dans le même business). Elle possède 28% de Klepierre, une SIIC très connue par chez nous (cours multiplié par 3 depuis 2009).

 

L'immobilier cote en bourse a la cote

L’immobilier coté en bourse a la cote !

 

Regardez l’historique des cours de SPG depuis 2002. À part une faiblesse pendant la crise des subprimes, comme toutes les actions, elle a grimpé de près de 440 % !

 

En France, j’aime bien Foncière des Murs (murs de magasins). Son cours n’a pas beaucoup augmenté, mais elle verse un dividende qui représente 8% de rendement !

 

Ces entreprises sont des spécialistes de l’investissement immobilier.

Elles investissent surtout dans l’immobilier d’entreprise : commerces et bureaux, mais aussi hôpitaux, maisons de retraite, hôtels, etc.

Pourquoi ?

Parce que le marché de l’immobilier de commerces et bureaux présente certains avantages :

  • moins de protection pour les locataires, du coup les mauvais payeurs sont plus facilement expulsables (il n’y a pas cette @#! trêve hivernale)
  • les baux sont plus courts
  • le loueur a plus de libertés
  • certains secteurs comme l’hôtellerie (sur un plan mondial) marchent bien.

 

Un petit problème…

Le problème avec la bourse c’est que votre gain est proportionnel au capital immobilisé. De plus, les taxes sont confiscatoires.

Cerise sur le gâteau (façon de dire) : souvent les SIIC ne sont pas admises dans un PEA (moins imposé). On est donc obligé de payer des impôts plein pot.

 

Un double six avec l’immobilier d’entreprise

Voici d’autres solutions d’investissement.

 

Utiliser l’effet de levier

Ce qui est intéressant avec l’investissement immobilier d’entreprise, ou pas, c’est l’effet de levier. Pour cela il faut emprunter et, donc, acheter en direct ou via une SCI.

Il existe différents montages fiscaux avec les SCI, car, en premier lieu une SCI peut être imposée à l’IR ou à l’IS et cela a des impact sur la ligne du bas sur votre feuille d’imposition !

 

Oui, mais…

L’immobilier d’entreprise a quand même quelques inconvénients :

  • c’est la crise et les locataires sont de moins en moins nombreux ou de  moins en moins solvables
  • c’est l’emplacement qui fait tout (il faut des services aux entreprises, des transports, d’autres entreprises autour de l’immeuble)

 

Le paragraphe suivant va peut-être nous donner une réponse.

 

Mixer activité professionnelle et investissement immobilier

Le summum, le pompon, c’est d’investir dans l’immobilier directement ou au travers d’une société et d’utiliser le bien immobilier pour son activité professionnelle.

Il existe de multiples montages possibles en fonction de sa situation et de son objectif :

  • économiser sur la TVA
  • transmettre son patrimoine
  • se construire un patrimoine
  • faire des économies d’IR ou d’IS.

 

optimisation fiscale et immobilier d'entreprise

Cumuler avantages fiscaux, activité pro et investissement !

 

Nous n’allons pas étudier de cas concret, mais si vous êtes un professionnel – profession libérale, consultant, artisan – prenez rendez-vous avec un fiscaliste. Cela peut-être intéressant d’investir dans l’immobilier d’entreprise pour votre propre activité.

 

Les avantages de cette méthode :

  • on trouve un local pour son activité
  • on optimise sa fiscalité
  • on se construit un patrimoine ou on le transmet.

 

Cela réduit les risques par rapport à un investissement classique dans l’immobilier.

 

Comment faire ?

Maintenant nous savons quoi faire. Reste à savoir comment agir.

Voici votre feuille de route (on supposera que vous êtes sur Paris) :

  • en parler à votre notaire et à votre fiscaliste
  • constituer une SCI ou autre
  • trouver un intermédiaire spécialisé dans l’immobilier d’entreprise à Paris (sur ce site il est possible de dessiner une zone de recherche sur une carte ! Finie la liste interminable d’arrondissements !)
  • trouver un bien sur Paris ou la région parisienne
  • l’acquérir
  • louer à sa société (éventuellement en créer une si vous avez une entreprise individuelle et si c’est avantageux fiscalement)
  • choisir les bonnes options pour la SCI
  • et… enjoy !

 

Attention à l’abus de droit

Une remarque pour finir. L’habileté fiscale ne doit pas devenir un abus de droit.

L’abus de droit c’est quand votre montage est réalisé spécialement pour vous soustraire à l’impôt.

Votre montage doit avoir une justification économique.

Votre fiscaliste vous aidera à éclaircir cela.

 

Exemples de montages

Parmi les montages possibles on a :

  • céder son bien immobilier à une SCI et son fonds de commerce à une SARL
  • créer une EURL imposée à l’IS qui paie un loyer à une SCI imposée à l’IR, SCI qui acquiert et gère l’immeuble.

 

Source : Optimisez votre investissement immobilier, de Pascal Dénos (Éditions d’Organisation).

 

 

Crédits Images : Boaz Yiftach (pour les dés) FreeDigitalPhotos.net

 

Comments ( 4 )

  1. ReplyDamien@investir immobilier
    Pour les particuliers nous sommes effectivement dans une sorte de "jungle". Néanmoins avec un minimum de connaissance, de patience et de "flair" il est tout à fait possible de trouver assez facilement des bonnes affaires, avec de bonnes rentabilités à la clé. C'est avant tout une question de volonté ;)
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonjour Damien ! C'est aussi pas mal de travail. Et il faut quand même avoir quelques notions pour bien choisir.
  2. Replyhannah@technique Tipi
    Bonsoir Michel, Les taux immobiliers sont bas mais il me semble que les conditions de prêts se sont durcies. Est-ce contradictoire? Quelle explication donnes-tu?
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Bonsoir Hannah ! Pour les primo accédant, les conditions d'octroi sont plus dures, mais pour les investisseurs, surtout ceux qui ont déjà fait leurs preuves (ayant déjà un ou deux investissements) les banques sont moins frileuses. Comme tout projet, si le rendement est bon, elles mettent la main à la poche.

Répondre à hannah@technique Tipi Annuler la réponse.

Your email address will not be published.

You may use these HTML tags and attributes:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

CommentLuv badge