Entre immobilier et bourse que choisir pour s’enrichir ?

Investir dans immobilier ou bourseLa bourse ou les maisons

Il y a les fans de l’immobilier et les fans de la bourse. Certains ne jurent que par la bourse, d’autres n’investissent qu’en immobilier. Mais qui a raison ? Que faut-il choisir pour s’enrichir ? Ne vaut-il pas mieux acheter des biens immobiliers, ou des actions, ou faire un mix des deux ? Tous les éléments pour décider bien informé.

 

Investir dans les biens immobilier

On n’arrête pas de trouver des exemples de particuliers qui se sont enrichis dans l’immobilier. Ils disposent de dix à plusieurs centaines de biens immobiliers, studios, appartements, maisons, garages, parkings. Ils vivent de leurs rentes.

Quels sont les avantages de l’investissement dans la pierre ?

D’abord, calmons-nous : les rendements de la pierre sont faibles.

 

Des rendements faibles en moyenne

Le rendement brut moyen de l’immobilier est de 5%. Si vous vous débrouillez bien vous pouvez atteindre 10, voire 20% (mais c’est rare). Dans des cas exceptionnels cela peut être plus.

Ne nous mentons pas : il faut bosser pour atteindre de bons rendements dans la pierre. Et les gens ne parlent jamais de leurs échecs. Donc, en moyenne sur tous les investisseurs, les rendements sont plus faibles.

Si l’on rapporte les gains au travail nécessaire et aux soucis que cela peut générer, le jeu en vaut-il la chandelle ?

 

Les avantages de l’immobilier

Mais revenons aux avantages de l’immobilier. Le plus gros plus de ce genre de placement est qu’il permet aux investisseurs de placer gros d’un coup. C’est vrai, les sommes en jeu sont tout de suite importantes. Tellement importantes que l’on recourt à l’emprunt. Ce petit détail fait que, si le rendement du projet d’investissement est positif, on bénéficie d’un effet de levier positif sur une somme importante.

 

C’est ce qui explique le succès de l’investissement immobilier. Pour ma part je l’explique aussi par le fait que cela paraît facile d’investir dans des immeubles.

 

L’arbre qui cache la forêt

Cela semble facile, mais la plupart des investisseurs se contentent d’investissements moyens et ne vont pas plus loin que l’achat de deux à quatre appartements, alors qu’ils pourraient aller plus loin.

C’est que ce type de placement paraît simple mais il est plus compliqué qu’il n’y paraît. On voit encore des bons pères de famille acheter du neuf ou des appartements coup de cœur ou refaits pour les louer. Comment peuvent-ils obtenir de bons rendements nets en achetant au prix fort ?

Pour sortir du lot et vraiment s’enrichir il faut travailler un  peu plus que les autres investisseurs. Au final, ce n’est pas si simple que cela.

 

Les problèmes liés à l’immobilier

Quand vous êtes propriétaire vous avez des frais et des manques à gagner :

  • vacances de locataire
  • dégradations à réparer
  • mise aux normes
  • rafraîchissement
  • augmentation des charges
  • travaux comme les ravalements, la toiture
  • copropriétaires qui ne paient pas leurs charges
  • frais de poursuites judiciaires
  • bien mal placé qui se loue mal.

 

Toutes ces dépenses supplémentaires viennent réduire la rentabilité.

D’autre part, le marché immobilier est peu liquide et il n’y a pas possibilité de se couvrir en cas de baisse des prix sur de longues périodes. Heureusement, il semble peu probable que les prix baissent fortement dans le futur. En effet, la seule chose qui ferait chuter les prix serait une forte et durable hausse des taux d’intérêts. Or, la stabilité même de l’Europe serait menacée en cas de forte hausse des taux d’intérêts (les États occidentaux sont trop endettés et ne peuvent survivre qu’avec des taux d’intérêts bas).

 

Enfin, l’immobilier fournit une rente : le capital ne croît qu’au rythme de l’inflation, au mieux. Un immeuble prend rarement de la valeur puisqu’il ne produit rien. Quand la dette contractée à l’achat du bien est résorbée, c’est une rente qui est versée tous les mois (hélas, les charges croissent au même rythme). Celle-ci grossit avec l’inflation mais rarement plus (sauf événement exceptionnel). Et il faut attendre 10 à 20 ans pour la recevoir car pendant la durée du remboursement du prêt le gain net mensuel est faible voire négatif.

 

Un outil de diversification

L’investissement dans la pierre reste un placement de sécurité. De nos jours il devient un refuge pour les liquidités. En effet, le gouvernement et les gouvernements futurs vont être obligés de voler l’argent des épargnants pour rembourser les dettes colossales de l’État. Ils auront plus de mal à ponctionner les biens immobiliers.

 

Alors, immobilier ou pas ?

L’investissement immobilier n’est pas à négliger, mais cela ne doit pas être votre seul vecteur d’investissement car si vous n’y mettez pas la motivation nécessaire, vos placements dans ce domaine ne seront pas géniaux.

 

Et l’investissement en bourse ?

Alors que l’immobilier semble connu de tous, les placements boursiers sont boudés, à tort. Pourtant, des opportunités formidables existent sur les marchés financiers.

 

La création de valeur en bourse

En effet, la bourse finance les entreprises les plus dynamiques. Et le but d’une entreprise est de gagner de l’argent. Au contraire de l’immobilier qui ne fournit qu’une rente (une fois l’emprunt remboursé, c’est-à-dire au moins dix ans après) qui évolue peu. L’évolution du prix de l’immobilier est due à des facteurs extrinsèques : taux d’intérêt, services publics environnant, mode, engouement, inflation.

Une entreprise, au contraire, investit, génère de la valeur, innove, croît, rachète des concurrents.

Cela signifie, en d’autres mots, que la bourse abrite les champions de la productivité et de la création de valeur. S’il y a un réservoir de bonnes affaires et de gains possibles c’est bien en bourse.

Le choix des bonnes actions est important mais il est plus aisé que le choix d’un appartement. Et quand on a bien choisi, les rendements sont supérieurs.

En fait il y a grosso modo deux types d’actions :

  • les actions de rendement
  • les actions de croissance.

 

Croissance ou rendement ?

Les premières offrent un rendement de 5 à 13% par an grâce aux dividendes mais leur valeur croît peu. Les secondes versent de faibles dividendes mais leur valeur croît en moyenne sur le long terme de 8% par an.

C’est simple, on dit que les prix de l’immobilier ont doublé (voire triplé) depuis 1991. La valeur de l’action Essilor a augmenté de 2900 % depuis la même année, soit une valeur multipliée par 30 ! Et cela ne prend pas en compte les versements de dividendes.

Dans les deux cas, si vous investissez dans le cadre d’un PEA, les mesures fiscales et la quasi absence de frais récurrents (selon votre broker) font que les gains subissent peu de charges. Il ne reste que les taxes et impôts à payer – et pour un PEA ils sont encore faibles.

 

Facilité comparée

Comparez donc 5 à 9% de rendement net avant impôts par an sans aucun effort à part le choix des actions à acheter (ce qui prend de 1 à quelques heures par an) avec 3 à 5% net avant impôts nécessitant efforts et inquiétudes et supportant des frais qui grossissent chaque année avec l’inflation.

Sans compter qu’avec un peu d’expérience et de chance vous pouvez obtenir des gains plus importants.

 

Des risques limités

Les gens disent que la bourse est risquée, mais tout débutant apprend ce que l’on appelle le money management. Et ce qu’il apprend c’est qu’on ne risque pas plus de 1% du capital chaque fois que l’on investit. Il apprend aussi comment le faire.

De ce fait les risques sont aussi réduits par une plus grande diversification.

 

Une liquidité supérieure

L’investissement en bourse bénéficie également d’une meilleure liquidité. En cas de retournement de marché, il est plus facile de revendre ses parts. Il est même possible de réaliser ce que l’on appelle une couverture afin de protéger sont capital.

Dans le cadre du placement immobilier, en cas de baisse générale des prix, vous voyez fondre votre capital. Et ce capital est en général élevé.

 

Un investissement pépère ou non

Il est possible d’investir en bourse sur le long terme mais également de façon plus active. Dans ce dernier cas les gains peuvent être plus rapidement réinvestis pour faire plus de petits. Pour les plus actifs, le Nasdaq leur tend les bras. Sur ce marché les actions connaissent assez souvent de fortes hausses. Tout est expliqué dans cette vidéo sur le suivi de tendance.

Après tout, Dan Zanger à transformé en 2 ans 11 000 $ en 11 millions en suivant les tendances en bourse et Warren Buffett a amassé en bourse une fortune colossale en investissant sur le long terme.

 

D’où vient cette méfiance de la bourse ?

Investir ou trader en bourse est relativement simple comparé à l’investissement dans l’immobilier, pourtant les investisseurs sont réticents quand il s’agit de la bourse. Pourquoi ?

Encore une fois ils espèrent faire fortune sans effort. Ils veulent gagner de l’argent sans apprendre les règles de base, sans attendre. Ils utilisent un effet de levier trop important, ne respectent pas les règles de money management et perdent tout le jour où tout va mal.

Et puis il y a les krachs. Ces événements, pourtant espacés dans le temps, sont vécus comme des crises sans fin. Bien au contraire il s’agit de périodes pendant lesquelles il faut redoubler d’ardeur dans ses investissements.

Comment vous convaincre que le respect des règles de money management et l’apprentissage de l’analyse technique peuvent éviter les désagréments de la bourse ?

Cette défiance est injustifiée.

 

Le véritable inconvénient de la bourse

Le seul point négatif en bourse – et incontournable – est que la banque ne vous prêtera jamais 100 000 euros pour investir en bourse, comme c’est le cas de l’investissement dans les biens immobiliers.

Les gains peuvent donc paraître moins importants en valeur absolue. Alors le débutant s’impatiente et veut jouer plus gros.

Le SRD, l’effet de levier ?

Ces mécanismes, si vous ne les connaissez pas, permettent de jouer sur des sommes (grosses) que vous ne possédez pas. Ainsi, les gains sont plus importants. Le problème c’est qu’en cas d’erreur, les pertes sont aussi plus importantes. Parfois égales à votre capital.

Beaucoup de débutants se laissent prendre au piège, mais ce n’est pas inéluctable. Il suffit d’être prudent, raisonnable et non cupide.

 

Alors, bourse ou immobilier ?

Monsieur Toulemonde préfère investir dans l’immobilier car cela lui paraît plus simple. Il utilise l’effet de levier car la banque lui prête une grosse somme et il ne saura que dans 10 à 20 ans si cela a marché.

Comme la plupart des gens il ne fait pas ce qui est nécessaire pour optimiser ses placements.

En bourse il est possible de gagner de l’argent en profitant de la croissance de certaines entreprises. La spéculation, si l’on a une stratégie efficace, rend également possible des gains importants en pourcentage. Le tout en restant à la maison et en cliquant sur des boutons, et, surtout, en mesurant son risque.

 

L’investissement en bourse peut devenir une source de revenus ou construire un capital qui sera placé et sécurisé (par rapport à l’insécurité fiscale) dans l’immobilier. Les deux types de placements ne sont donc pas incompatibles.

 

Si vous voulez vous enrichir, lancez-vous tout de suite dans les deux types d’investissement !

 

 

 

Illustration : Salvatore Vuono / FreeDigitalPhotos.net

Comments ( 2 )

  1. ReplySébastien
    Merci de nous avoir fait partager votre expérience. Pour ma part je préféré l’immobilier Sébastien Article récent : La Fameuse Inquiétude: Dépôts & Retraits avec les Options BinairesMy Profile
  2. Replyludovic baratier
    bonjour merci pour ce partage je pense qu'avec de la pratique et une stratégie, la bourse peu présenter un beau vecteur d'enrichissement. ludovic ludovic baratier Article récent : Les champions des dividendes boursiers pour 2014My Profile

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