Comment faire des affaires en immobilier grâce à un bout de carton

Monsieur tout le monde n’est pas capable de faire des affaires en immobilier ! L’autre soir, dans l’émission « C dans l’air » des spécialistes de l’immobilier discutaient du dé-tricotage de la loi Duflot. L’un d’eux estimait que le rendement réel net de l’investissement immobilier était plus proche de 2% que de 5%.

Et dans les faits je crois bien qu’il a raison. La plupart des investisseurs en immobilier achètent un bien retapé, en bon état et le louent en location nue. De quoi abattre le rendement en plein vol !

 

immobilier faire des affaires avec cette astuce

Les meilleurs rendements immobiliers sont…

La location saisonnière

Les meilleurs rendements dans l’immobilier sont certainement les locations saisonnières meublées. Problème, dans la plupart des villes il faut obtenir une autorisation et payer des taxes spéciales. Chose que les vendeurs de formations ne vous disent pas. Ils vous obligent carrément à être dans l’illégalité.

En plus, le saisonnier, c’est beaucoup de travail et / ou d’organisation !

 

Les parkings

Il reste la location de parkings. Un parking nécessite peu d’entretien. Et il est facile d’expulser un locataire indélicat qui ne paie pas ses loyers.

De plus il est possible d’obtenir un rendement qui peut friser les 40% !

Seul bémol : l’achat à l’unité supporte des forfaits de frais de notaire importants (la profession sauvegardée ne veut pas travailler pour si peu).

 

Le flip

Autre méthode, acheter un bien à retaper, en faire sa résidence principale, et le revendre beaucoup plus cher après l’avoir transformé en achat coup de cœur.

On appelle cela Real Estate Flipping aux USA.

Pour que cela réussisse il y a une condition : réaliser l’opération à moindre frais.

Alors, comment faire pour payer moins cher ?

 

Acheter son bien immobilier moins cher

Voici une petite astuce qui vaut son pesant d’or et que votre agent immobilier ne vous dira pas.

 

Pour acheter moins cher vous devez trouver :

  • un vendeur pressé de vendre
  • un bien à retaper.

 

En effet, comment voulez-vous faire une plus-value en achetant un bien en parfait état et vendu au prix fort ? Il s’agit de ne pas se ruer sur les biens proposés par ceux qui ont déjà fait cette démarche et qui empocheront grâce à vous un beau pactole.

Laissez ces biens d’exception aux nigauds et bobos. Vous êtes un investisseur ou vous n’êtes pas un investisseur ?!

 

Le second effet kisscool

ou la seconde astuce

 

Comment dénicher un tel bien à la vue et au nez des agents immobiliers ?

 

Connaître son territoire

Tout d’abord vous devez prospecter pendant votre temps libre. Mais pas n’importe où. Prospectez autour de chez vous ou dans un endroit que vous connaissez bien. Ainsi vous saurez où il faut habiter et où il ne faut pas se loger.

Allez vous promener le week end dans les coins sympas où des biens peuvent être à vendre.

 

Une tache dans un champ de fleurs

Repérez dans un quartier recherché un bien en mauvais état. C’est beaucoup plus facile avec les maisons, bien sûr. Un jardin peu ou pas entretenu, voire une carcasse de voiture ou de moto dans la cour, des volets en mauvais état, etc.

Mais cela vaut le coup. Un bien mal entretenu dans un bon quartier, une maison entourée de belles maisons est un diamant à l’état brut.

Les travaux, pour peu qu’ils soient encadrés par un professionnel, seront largement remboursés par le prix de vente du coup de cœur que vous allez bricoler.

 

Recruter des prospecteurs zélés

Un tel bien ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval – quoi que les chevaux se fassent rares. Alors, voici « THE » astuce.

Toquez à la porte des voisins des biens que vous avez repérés, parlez aux concierges des immeubles dans les villes.

Un peu de « small talk » puis, donnez-leur votre carte de visite ou un flyer. Sur ce matériel de prospection pour votre recherche de bien immobilier précisez que :

  • vous êtes un particulier qui cherche sa future maison / son futur appartement dans le secteur
  • vous êtes pressé
  • vous offrez 1000 euros à toute personne vous ayant permis de conclure une affaire.

 

Et tenez vos promesses !

Il est possible de faire imprimer 10 000 flyers pour moins de 40 euros sur l’imprimerie en ligne Onlineprinters.

De quoi marquer les esprits et de quoi transformer les voisins et les concierges en prospecteurs les plus zélés.

 

C’est une méthode de chasseur de biens immobiliers qui fera de votre investissement immobilier une réussite.

 

PS : pourquoi faire du bien acheté votre résidence principale ? Pour réduire les taxes lors de la revente…

 

 

 

Image : ddpavumba FreeDigitalPhotos.net

 

 

Comments ( 6 )

  1. ReplyGuillaume
    Salut Michel, Il y a de bonnes idées dans ton article...le coup du flip est excellent et terriblement efficace. A privilégier en jeune couple sans enfants avec des petites maisons de ville de 50-60 M2. Ps : je ne connaissais l'expression "flip" comme quoi on en apprend tous les jours MERCI ! Tu as oublié dans ta liste l'immeuble de rapport, le plus efficace à mes yeux :) Guillaume Article récent : Carole, caissière chez Lidl à temps partiel achète un immeuble ! (PARTIE 2/2)My Profile
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Un immeuble de rapport demande encore plus de travail, mais pourquoi pas, dans les petites villes (sur Paris, si t'as pas plusieurs millions...).
  2. Replyjean christophe
    Salut, tu prêche un convaincu ! A mon avis c'est de loin le meilleur calcul, acheter un bien en mauvais état, pour en faire un véritable coup de cœur. J 'irai encore plus loin en disant que ce concept est tellement efficace qu'on peut l 'appliquer à des logements un peu à l écart du centre ville par exemple. Si on arrive à proposer un logement suffisamment attractif, le rendement devient carrément impressionnant ! jean christophe Article récent : Reveillez l ‘investisseur qui dort en vous !My Profile
    • ReplyMichel de Changer Gagner
      Rendement impressionnant ou juste suffisant pour un investissement. Quand on voit que des actions ABCA rapportent, dans le PEA, 8% par an, quasiment net (16% d'impôt à la clôture du PEA), l'immobilier doit, net net rapporter au moins 5%, soit plus de 12% brut. Tout investissement immobilier à 5 ou 7% brut est un mauvais plan.
  3. ReplyWilliam
    Bonjour Michel, Ton article est est plein de bonnes idées. Je trouve qu'il manque la colocation, qui est un bon compromis entre la colocation et la location meublée simple. Je suis en train de devenir fan de ce concept.:-) William Article récent : Mon investissement record 84700 eurosMy Profile

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